Hoeveel van de waarde van een woning kan ik lenen?

Denk goed na over het bedrag van je maandelijkse afbetaling

Bij het afsluiten van een hypothecaire lening legt een bank enkele voorwaarden op, waarvan er eentje heel cruciaal is, namelijk “Kan de klant de lening terugbetalen binnen de vooropgestelde termijn?”. Hoeveel je maandelijks kan afbetalen hangt af van je inkomsten en je maandelijkse kosten. De beste manier om te weten te komen hoeveel je maximum kan spenderen aan een lening is dan ook om zelf de berekening te maken. Kies een doorsnee maand en reken uit hoeveel je op het einde van de maand overhoudt na aftrek van terugkerende kosten zoals bijvoorbeeld je boodschappen, abonnementen, verzekeringen, brandstof, enzovoort. Wie slim is, houdt daarnaast best ook rekening met een (kleine) buffer voor onvoorziene kosten zodat je jezelf niet in de problemen brengt.

Van zodra je weet hoeveel je maandelijks kan reserveren voor het afbetalen van je lening, kan je ook nagaan hoeveel je precies kan lenen. Via onze online calculator kan je heel snel een simulatie maken door het gewenste bedrag en de looptijd in te voeren. Ligt de geschatte maandelijkse aflossing die je via onze tool te zien krijgt hoger dan het bedrag van jouw berekening? Dan ziet het ernaar uit dat je er best voor kiest om een kleiner bedrag te ontlenen. Een andere optie is om de looptijd van de lening te verlengen, maar dat zal niet in alle gevallen mogelijk in. 

Een snel voorbeeld:

Bert en Joris willen graag samen een huis kopen en zijn daarvoor op zoek naar een hypothecaire lening. Nadat ze het verschil hebben berekend tussen hun maandelijkse inkomsten en kosten – en ook rekening gehouden hebben met een kleine buffer – komen ze tot de vaststelling dat een maandelijkse aflossing van 950 à 1.000 euro voor hen een realistische mogelijkheid is. Rekening houdend met een theoretische rentevoet van 2% en een looptijd van 20 jaar komen ze zo uit op een hypothecaire lening van 200.000 euro. Kiezen ze er echter voor om op 25 jaar af te betalen, dan kunnen ze voor een gelijkaardige maandelijkse aflossing ongeveer 240.000 euro lenen.

Mag ik bij een bank het volledige aankoopbedrag ontlenen?

Om ervoor te zorgen dat zowel de banken als de ontleners niet in de problemen komen, heeft de Nationale Bank van België enkele eisen opgelegd waarmee banken rekening moeten houden bij het verstrekken van een hypothecaire lening. Leent iemand een te hoog bedrag, dan bestaat de kans dat die persoon zijn of haar maandelijkse afbetalingen niet tijdig kan uitvoeren en worden banken geconfronteerd met oninbare vorderingen. Indien de schuldenaar niet aan zijn of haar betalingsverplichtingen kan voldoen, kan de bank overgaan tot een gedwongen verkoop van een onroerend goed, om zo het verschuldigde bedrag (of een deel ervan) te recupereren. Bij een eventuele vastgoedcrisis zouden de gevolgen voor de banken dan ook dramatisch zijn.

Om dit te voorkomen, mogen banken in principe slechts 90% van de waarde van een woning lenen, waardoor ze meteen over een buffer van 10% beschikken. Kan er echt niet méér ontleend worden? Jawel hoor! In sommige gevallen mogen banken namelijk een uitzondering maken op die regel. Voor 35% van hun leningen mogen ze wél meer dan 90% van de waarde van een onroerend goed lenen, voor 5% zelfs boven de grens van 100%.

Lenen zonder eigen inbreng?

Alhoewel we hierboven net aangaven dat banken voor 5% van hun leningen meer dan 100% van de waarde van de woning mogen lenen, moet er wel even gezegd worden dat dit in realiteit eerder zelden voorkomt. Een bank zal de ontlener steeds aanmoedigen om toch te zorgen voor een mooie eigen inbreng. Hoe hoger je eigen inbreng, hoe lager de aangeboden rentevoet meestal zal zijn. Het bedrag dat je hierdoor op het einde van de rit uitspaart, kan een goede motivator zijn om misschien toch te kiezen voor een iets kleiner bedrag.

Een snel voorbeeld:

Bert en Joris kiezen ervoor om 200.000 euro te ontlenen op 20 jaar tijd en krijgen van de bank een rentevoet van 2% voorgeschoteld. Een snelle berekening leert dat ze hiervoor 240 keer een maandelijkse aflossing van 1.010,05 euro zullen betalen, goed voor een totale afbetaling van 242.412,70 euro. Bij een rentevoet van 1,80% wordt echter een volledig ander scenario gecreëerd: het bedrag van de maandelijkse aflossing daalt in dat geval tot 991,56 euro. Op het eerste gezicht niet zo’n enorm verschil, maar uiteindelijk betaal je er wel 4.439,20 euro minder door.

Koop je een woning om nadien te verhuren, dan zijn er nog andere regels van toepassing. In dat geval mag de bank je tot 80% van de waarde van het onroerend goed lenen. Voor 10% van dergelijke leningen mag er meer geleend worden dan die 80%, maar er is wel een plafond van toepassing van maximum 90% van de waarde van het pand. Een opbrengsteigendom kopen, dat betekent met andere woorden dat je sowieso een deel van het aankoopbedrag zelf zal moeten betalen.

Sociale leningen

Dankzij de zogenaamde 'sociale leningen' kan je in sommige gevallen wel het volledige aankoopbedrag van een onroerend goed lenen. Hier zijn echter wel een aantal belangrijke voorwaarden aan verbonden.