Profiteer vanaf 2021 van het verlaagd btw-tarief afbraak en heropbouw privéwoning

Vanaf 1 januari 2021 hoef je niet langer te twijfelen tussen een doorgedreven renovatie en sloopwerken. Op de renovatie van woningen ouder dan tien jaar is al langer een tarief van zes procent btw van toepassing. Voortaan kan ook slopen en wederopbouwen tijdelijk aan hetzelfde tarief.

Het zes procent btw-tarief gold al voor de afbraak en wederopbouw van woningen in 32 centrumsteden. De nieuwe regeling voor het volledige land heeft haar eigen voorwaarden en zal naast de huidige regeling voor de centrumsteden bestaan.

Waarom deze nieuwe maatregel?

Het is al jaren mogelijk een woning van minstens tien jaar te renoveren tegen een voordelig tarief van zes procent btw. Doorgedreven renovaties leiden echter vaak tot discussies met de btw-administratie. De fiscus kan werken die niet op een relevante manier steunen op oude dragende muren immers beschouwen als een vernieuwbouw. In dat geval moet er 21 procent btw betaald worden, wat uiteraard een grote invloed heeft op het prijskaartje.

Om dit probleem te verhelpen geldt vanaf 1 januari 2021 voor de afbraak en heropbouw van een privéwoning tijdelijk een btw-tarief van zes procent in heel België. Naast steun aan de bouwsector heeft ook duurzaamheid een rol gespeeld bij de ontwikkeling van deze nieuwe maatregel. De bedoeling is om verouderde gebouwen stap voor stap te vervangen door energiezuinige woningen.

Een fiscaal steuntje in de rug

De nieuwe btw-maatregel voorziet een verlaagd btw-tarief van zes procent in plaats van 21% en dat over het hele Belgische grondgebied gedurende twee jaar. Hier zijn uiteraard strikte voorwaarden aan gekoppeld.

Het dient te gaan om de afbraak van een gebouw, waarna op hetzelfde perceel - niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats - een woning met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter wordt gebouwd. Daarnaast mag een particuliere bouwheer geen eigenaar zijn van andere woningen en moet deze er na afloop van de bouwwerken zelf gaan wonen voor een periode van minstens vijf jaar. Als aan deze voorwaarden voldaan is, kan ook een bouwpromotor tegen zes procent btw verkopen.

Ook particuliere investeerders en vennootschappen kunnen van het verlaagd btw-tarief profiteren door de woning na de sloop en de heropbouw gedurende minstens 15 jaar te verhuren aan of door bemiddeling van een sociaalverhuurkantoor.

Om welke woningen gaat het?

Het moet gaan om een woning die uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt wordt als de enige, eigen woning van de bouwheer of koper. Met andere woorden: je moet zelf in de woning gaan wonen. Het gesloopte gebouw moet niet per se een woning zijn, het kan bijvoorbeeld ook gaan om een boerderij, magazijn of kantoorgebouw. Een deel van de woning mag beroepsmatig gebruikt worden, maar dat deel moet minder dan de helft van de totale oppervlakte beslaan. Bestaat meer dan 50 procent van de woning uit ruimte voor beroepsactiviteiten, dan moet op het hele gebouw 21 procent btw betaald worden.

Hoe wordt de bewoonbare oppervlakte berekend?

De oppervlaktenorm geldt ongeacht het type woning. De oppervlakte van alle woonruimtes, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren, wordt opgeteld. Hierbij worden enkel woonvertrekken van minstens vier vierkante meter en een minimumhoogte boven de vloer van twee meter geteld. Een klein balkon of een kruipkelder kunnen buiten beschouwing gelaten worden. Bij appartementen worden ook de oppervlakte van gemeenschappelijke ruimtes, zoals de inkomhal en trappen, NIET geteld. Ruimtes die beroepsmatig ingedeeld werden, worden echter wel inbegrepen bij de berekening van de totale oppervlakte.

Wat als je reeds ander vastgoed bezit?

Het verlaagd btw-tarief geldt enkel voor wie geen eigenaar is van een andere woning. Daaronder vallen alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk als woning worden gebruikt in België of het buitenland, dus bijvoorbeeld ook een tweede verblijf of een verhuurd appartement. Ook een woning waarvan je enkel het vruchtgebruik hebt, telt. Enkel woningen waarvan je mede-eigendom, blote eigendom of vruchtgebruik geërfd hebt, worden buiten beschouwing gelaten. Wanneer koppels samen eigenaar zijn van een project, dan wordt de eigendomsvoorwaarde voor hen samen beoordeeld. Als één van beiden een woning bezit, is het niet mogelijk gebruik te maken van het verlaagd btw-tarief.

Ben je al eigenaar van een woning en wil je elders een gebouw slopen om er een nieuwe gezinswoning op te trekken? In dat geval kan je genieten van het verlaagd btw-tarief op voorwaarde dat de eerste woning uiterlijk op 31 december van het opeenvolgende jaar van eerste ingebruikneming van de nieuwe woning verkocht is.

Wat als je er geen vijf jaar blijft wonen?

Zowel de voorwaarde van de enige en eigen woning als die van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter moet tenminste vijf jaar vervuld blijven. Zo niet, dan wordt het belastingvoordeel voor het jaar van de wijziging en de resterende jaren van de vijfjarige periode teruggevorderd. Dat is het verschil tussen de betaalde zes procent en het gebruikelijke btw-tarief van 21 procent op de gefactureerde werken, berekend als een vijfde per jaar. Enkel bij overlijden of bij overmacht – vb. bij een brand die de woning verwoest - wordt een uitzondering gemaakt.

Kunnen alle werken uitgevoerd worden tegen het verlaagd tarief?

Bepaalde vastgelegde werken zijn altijd uitgesloten van de toepassing van het verlaagd btw-tarief. Het gaat onder meer om tuinaanleg (met uitzondering van de levering van het plantgoed) en het plaatsen van afsluitingen, zwembaden en sauna’s.

Wat met projecten die reeds opgestart werden?

Projecten opgestart voor 1 januari 2021 kunnen van het verlaagd btw-tarief genieten als aan alle voorwaarden is voldaan. Daarvoor moet uiterlijk op 31 maart de vereiste verklaring ingediend worden bij de btw-administratie. Op alle werken die voor 31 december 2020 gefactureerd werden, moet echter nog 21 procent btw betaald worden. Het is niet toegestaan om creditnota’s op te stellen om het verlaagd btw-tarief toe te kunnen passen.

Koop je bij een verkoop op plan altijd tegen zes procent btw?

Daar kan je niet automatisch van uitgaan. Niet alleen jij, maar ook de bouwpromotor moet aan voorwaarden voldoen. De bouwpromotor kan het verlaagd tarief immers enkel toepassen als hij zowel de afbraak als de wederopbouw uitgevoerd heeft, wat in de praktijk zeker niet altijd het geval is. Het verlaagd btw-tarief kan tevens enkel toegepast worden bij een verkoop aan de bouwheer-particulier. Het geldt dus niet voor de aannemingswerken van afbraak en wederopbouw die worden uitgevoerd voor de bouwpromotor.